En el ámbito legal peruano, el proceso de desalojo es una de las acciones más comunes para recuperar la posesión de un bien inmueble. Sin embargo, antes de iniciar un litigio judicial, es fundamental comprender que, en la mayoría de los casos, el desalojo es una materia conciliable. Esto significa que la ley exige un intento de solución amigable a través de la conciliación extrajudicial antes de recurrir a los tribunales.
Este artículo explora la naturaleza conciliable del desalojo en Perú, su fundamento legal y las implicaciones prácticas para propietarios y ocupantes.
¿Qué es el Desalojo y por qué es Conciliable?
El desalojo es un proceso judicial sumario que busca la restitución de un bien inmueble a su propietario o a quien tenga derecho a poseerlo, cuando este se encuentra ocupado por una persona sin título o con un título fenecido.
La conciliación extrajudicial, por su parte, es un mecanismo alternativo de solución de conflictos donde las partes, asistidas por un conciliador, buscan llegar a un acuerdo. La Ley de Conciliación, Ley N° 26872, establece en su Artículo 7 que «Son materia de conciliación las pretensiones determinadas o determinables que versen sobre derechos disponibles de las partes».
Las pretensiones de desalojo, especialmente aquellas por ocupación precaria o por vencimiento de contrato, se enmarcan dentro de esta definición, ya que versan sobre derechos de libre disponibilidad de las partes, como la posesión de un bien. La jurisprudencia peruana ha reafirmado que el desalojo por ocupación precaria es una materia conciliable.
La Conciliación Extrajudicial como Requisito de Procedibilidad
La importancia de la conciliación en los procesos de desalojo no es meramente opcional, sino que constituye un requisito de procedibilidad para la interposición de la demanda judicial. El Artículo 6 de la Ley N° 26872 es claro al respecto:
«Si la parte demandante, en forma previa a interponer su demanda judicial, no solicita ni concurre a la Audiencia respectiva ante un Centro de Conciliación extrajudicial para los fines señalados en el artículo precedente, el Juez competente al momento de calificar la demanda, la declarará improcedente por causa de manifiesta falta de interés para obrar.»
Esto significa que, si un demandante no acredita haber intentado la conciliación extrajudicial antes de presentar su demanda de desalojo, el juez puede declararla improcedente. La presentación del Acta de Conciliación, ya sea por acuerdo, falta de acuerdo o inasistencia de alguna de las partes, es crucial para demostrar el cumplimiento de este requisito.
Sin embargo, según lo acordado por los jueces, en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2017, en los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento, no es exigible el Acta de conciliación extrajudicial.
Casos Específicos y la Conciliación
La jurisprudencia ha consolidado la necesidad de la conciliación en diversos escenarios de desalojo:
- Desalojo por Ocupación Precaria: Cuando el ocupante no tiene título alguno o el que tenía ha fenecido, la conciliación es un paso previo indispensable. Se ha establecido que la invitación a conciliar y el acta correspondiente acreditan la voluntad del demandante de terminar con el arrendamiento y el requerimiento previo a la demanda, cumpliendo así con el requisito de procedibilidad exigido por el IV Pleno Casatorio Civil
- Vencimiento de Contrato: Si el título de posesión (como un contrato de arrendamiento) ha vencido y se ha requerido la restitución del predio a través de la conciliación extrajudicial, la posesión del demandado se torna precaria, y la demanda de desalojo es amparable
Implicaciones Prácticas de la Conciliación en el Desalojo
La conciliación extrajudicial ofrece varias ventajas:
- Rapidez y Economía: Puede resolver el conflicto de manera más rápida y menos costosa que un proceso judicial prolongado.
- Flexibilidad: Permite a las partes explorar soluciones creativas, como plazos de desocupación extendidos o compensaciones, entre otros.
- Mantenimiento de relaciones: Al ser un proceso colaborativo, puede ayudar a preservar relaciones entre las partes, lo cual es útil en contextos donde existen vínculos previos.
- Evitar la improcedencia: Cumplir con este requisito legal evita que la demanda judicial sea declarada improcedente, ahorrando tiempo y recursos; en los casos que corresponda.
Conclusión
La conciliación extrajudicial no es solo un paso formal en el proceso de desalojo en Perú, sino una herramienta eficaz y obligatoria para la resolución de conflictos sobre la posesión de bienes inmuebles. Al ser una materia que versa sobre derechos disponibles, la ley peruana promueve activamente que las partes busquen un acuerdo antes de judicializar la controversia. Comprender y aplicar correctamente este requisito es esencial para cualquier persona involucrada en un proceso de desalojo, garantizando un camino legal más eficiente y conforme a derecho. Por ello visítanos en nuestro Centro de Conciliación San Isidro Marc, juntos podemos evitar un proceso judicial, buscando la mejor alternativa a la solución a tu conflicto.